Hipoteca
De Viquipèdia
Una hipoteca és un dret real de garantia, la forma més comuna de finançar la compra d’una primera vivenda.
Es tracta d’un préstec normal de diners per part del banc, tot i que té com a garantia directa el bé que es vol comprar, les condicions de finançament solen ser molt més avantatjoses que les d’un préstec personal.
Tot i que el més comú és fixar una hipoteca a un tipus d’interés variable (Euribor + un diferencial fixat pel banc), també és possible obtenir un finançament a tipus fix.
Obtenir finançament a través d’hipoteques té una sèrie d’avantatges fiscals que poden reduïr la quantitat a pagar per concepte d’IRPF.
Això fa que inclòs aquelles persones que disposen de diner en efectiu per a comprar una vivenda, els sigui més favorable combinar una hipoteca amb un fons monetari dinàmic.
El saldo final (tinguent en compte l’estalvi fiscal obtingut al llarg de la vida de la hipoteca) sigui favorable per a l’inversor, estalviant-se fins i tot gairebé un 10% del preu de compra de l’immoble.
Deduccions fiscals en la declaració del IRPF per a persones físiques:
- Fins a 1.803 € durant els primers 2 anys
- Fins a 1.578 € a partir del 3r any
Tipus d’hipoteca:
Es poden escollir diferents tipus d’hipoteques d’acord a allò que s’ajusti millor a les necessitats de cada persona, els bancs comercials han promocionat concretament 3 tipus d’hipoteques.
- Hipoteques de Tipus Variable
- Hipoteques de Tipus Fix
- Hipoteques de Tipus Mixt
Taula de continguts |
[edita] Hipoteques de Tipus Variable
La major part de les hipoteques formalitzades a Espanya s’ajusten a aquestes característiques (degut a que la major part d’aquestes hipoteques es van firmar en un entorn en el qual l’Euribor estava a mínims històrics).
Si bé les condicions poden variar d’una entitat a l’altra, les condicions generals podrien ajustar-se a les següents:
- Cost del finançament: Euribor + 0,75 % (marge pel banc)
- Durada: 30 anys (tot i que recentment han aparegut hipoteques amb venciment de fins a 40 anys)
El pagament d’interessos i l’amortització del préstec es fa a través de quotes mensuals constants a mantenir durant els 30 anys (això s’anomena sistema francès d’amortització).
Aquestes característiques d’amortització fan que si bé la quota és constant, la distribució de la mateixa entre interessos i amortització del principal varia al llarg dels anys. Els primers anys gran part de la quota són interessos (una mica més del 70%) mentre que en els anys finals els interessos representen una part molt reduïda de la quota (inferior al 10%).
Que la quota sigui constant no suposa que aquesta no pugui variar, ja que la variació en els tipus d’interés del mercat (Euribor) pot modificar la mensualitat. Els bancs solen fer revisions de la quota de forma semestral o annual per a contemplar aquestes variacions.
[edita] Hipoteques a Tipus Fix
No són les més habituals però sí és possible obtenir finançament d’aquesta forma.
També s’utilitza un sistema d’amortització francès per a que la quota a pagar sigui constant.
La única diferència és que aquest tipus d’hipoteques no són vulnerables a la variació en els tipus d’interès, en concret la quota que es fixa inicialment és la que es mantindrà durant tota la vida del crèdit (passi el que passi amb els tipus d’interès).
En aquest cas les condicions de pagament poden variar força (sobretot respecte als terminis), tot i que una perspectiva comparable amb el finançament variable seria:
- Termini: 30 anys
- Cost finançament: 4,90% interés nominal
L’interés es fixa una sola vegada per a tota la vida de l’hipoteca però es determina d’acord al cost del finançament a 30 anys que existeixi al mercat més un marge que es queda el banc.
[edita] Hipoteques a Tipus Mixt
Les últimes variacions en els tipus d’interés a curt termini han augmentat el cost del finançament, cosa que ha generat preocupacions sobre la futura evolució de l’Euribor.
Per aquest motiu els bancs van crear hipoteques on es paguen tipus fixes en els primers 2 o 5 anys (per eliminar la incertesa a curt termini sobre l’evolució dels tipus d’interés) i tipus variables per la resta d’anys.
Al marge d’aquestes condicions particulars per a cadascuna de les hipoteques, existeixen altres condicions específiques per a cada hipoteca, per exemple:
- Comissions d’obertura
- Comissions de cancel·lació
- Possibilitat d’amortitzacions extraordinàries
- Terminis de gràcia, etc.
[edita] Funcionamient de les Hipoteques per al Banc
El benefici que obté el banc al formalitzar una hipoteca vé generat fonamentalment pel marge que s’aplica sobre el tipus d’interès del mercat (que haurà de pagar a aquell que li hagi finançat l’operació).
La gran competència existent per les entitats financeres han forçat molt a la baixa els marges que puguin aplicar.
Aquest excés de competència ha fet que l’augment de la rendibilitat dels bancs s’hagi de fer ja no a través de l’augment dels marges, sinò mitjançant l’augment de la rotació (firmar cada vegada més hipoteques).
Per a aconseguir aquest objectiu (i poder finançar-lo) s’han dissenyat títols que permetin a l’entitat capturar els beneficis futurs actualitzats alhora que es recupera la liquidesa destinada a una hipoteca donant-li la oportunitat de formalitzar-ne una de nova; aquests títols s’anomenen cèdul·les hipotecàries.
El funcionament és molt simple; el banc ven tots els drets que genera una hipoteca a un tercer a canvi del valor actual dels pagaments futurs, d’aquesta forma captura avui gran part del rendiment que generarà la hipoteca en el futur al mateix temps que recupera els diners invertits per a poder concretar una nova hipoteca (així aconsegueix una major rotació).