銀主盤

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銀主盤,係指一啲物業業主,因為無辦法繼續供樓,因而俾銀行根據按揭條款,以及《物業轉易及財產條例》規定,向法庭申請收番層樓後,所出售的物業,俗稱做銀主盤。

[編輯] 銀主盤嘅法律特點

  • 買方律師唔可以作出業權質詢
  • 賣方唔負責清理物業裏面任何雜物
  • 除非雙方同意,唔係唔准轉名或者轉售

[編輯] 銀主盤喺債務上的安排

在銀主盤出售時,需要按市價出售,通常以拍賣形式進行,以價高者得為主,而款項嘅償還機制分配如下:

  • 銀主
  • 擁有物業押記的債權人
  • 相關法律費用
  • 如果得番黎嘅錢,多過要還嘅錢,剩番嘅會歸還業主

在金融風暴前,一般進行銀主盤拍賣後,已經可以抵償欠債。但在金融風暴後,好多物業都係負資產,往往銀主盤拍賣後,都未能抵償欠款,令銀行不願出售銀主盤,造成不少呆賬。

. 什麼是銀主貨 ?

「銀主貨」其實是指在按揭期間斷供的物業。當業主拖欠樓宇按揭無力還款,銀行會要求業主將單位以個人名義進行拍賣。如果單位未能成功售出,業主仍然無力還款,銀行便會循法律途徑向法庭申請破產令,收回物業,並將物業於市場上拍賣、出售或出租,即成銀主盤。


2. 銀主盤的買賣過程


3. 購買銀主盤需要注意什麼事項?

因銀主貨涉及不少錢債問題,故買家在購買時,須加倍注意以下幾點 :


a. 買家應該親自委託律師查契,確保樓契清晰,是否有僭建或其他產權負債等; b. 親身到物業現場視察是否有僭建或間隔不符的情況; c. 購買物業前先找銀行估價,並確定心目中最高價,使買入價更貼市和合理; d. 查清楚上手業主是否已繳清電費、水費、管理費及差餉地租等,如果有拖欠以上費用時,有關公司可向法庭申請「釘契」。

4. 銀主貨的價錢是否一定較市價低?


答 : 未必。銀主貨從業主手上沒收物業後,需要估價再出售,一般需時六至九個月,期間樓價可能已經上升,銀主方面將半年前已估價之物業放售,以致其售價較市價便宜;不過,現時銀主貨的售價已比較貼近市價,因為大部分銀行多聘兩家或以上的估價行作估價,故釐定售價時已經比較貼市。

5. 銀主貨可否以確認人身分購入 ?

答 : 不可以。銀主貨不能以摸貨(confirmor)形式購買,不可作短期炒賣,買家必須有足夠首上會。


6. 銀主貨是否一定「價高者得」呢 ?

答 : 未必。銀主盤未必「價高者得」,因為銀行願意將銀主盤售出與否,除價錢之外,交吉期的長短亦是重要的考慮因素。

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